Ho deciso, compro casa!

Compravendita immobili, sul web, è una parola gettonatissima. Questo anche perché, negli ultimi anni, molti italiani hanno avuto l’idea di vendere o di comprare casa. L’andamento del mercato immobiliare è costantemente aggiornato grazie alle statistiche dell’Agenzia delle Entrate, che tra il 2010 e il 2016, hanno visto scendere i prezzi a Torino, Firenze e  Roma. A Milano e Napoli, invece, i prezzi delle case hanno registrato un aumento. I motivi sono vari: il fortunato proprietario di una casa, quando decide di fare questo passo, dovrebbe sempre chiedersi cosa lo spinge a cambiare, in modo da essere ben co

nsapevole delle sue aspettative e di conseguenza fare un buon affare.

I motivi per i quali si vende o si compra casa sono importanti per ottenere una giusta valutazione della stessa all’interno del mercato: ecco cinque cose da sapere prima di procedere.

1. Cambio casa, al via tra sogni e concretezza

Ho deciso: cambio casa! Se hai pensato questo, avrai sicuramente già fatto i conti con le tue motivazioni, con esigenze concrete come:

• la necessità di avere più spazio
• la voglia di realizzare un sogno coltivato per anni
• la voglia di mettere su famiglia

Alle queste motivazioni si aggiungono  sicuramente quelle di

• voler risparmiare o investire denaro
• il cattivo stato dell’immobile abitato attualmente, diventato invivibile o in via di peggioramento
• limitare il dispendio energetico eccessivo che incide sulle bollette
• allontanarsi da un’area inquinata che compromette il nostro stato di salute

Nella compravendita di immobili, dovrai sempre verificare le tue motivazioni con un tecnico esperto: l’architetto o l’ingegnere infatti, hanno la giusta competenza per valutare  le dimensioni degli ambienti, stabilire la superficie utile e il volume; possiedono gli strumenti per verificare l’agibilità della casa e la presenza di danni irreparabili; infine, hanno la capacità di redigere una perizia sul dispendio energetico della casa e sull’incidenza dell’inquinamento nell’area. L’architetto sarà utile anche nel caso che l’acquisto di una casa venga fatto in previsione di una nuova attività lavorativa, come un bed and breakfast o un deposito merci. A questo punto grazie all’indagine del tecnico disporrai di una serie di informazioni precise, utili per fare la giusta valutazione. Vediamo come.

2. Impara a conoscere le tabelle di valutazione

In Italia la valutazione delle case viene effettuata da due organismi: NOMISMA e FIAIP, che raccolgono i dati  di vendita negli anni rispetto alle città, ai quartieri, alla grandezza e ad altri requisiti di carattere tecnico. Sulla base di questi dati vengono redatte le tabelle di stima utili a capire come si valuta una casa nel mercato nazionale.

I metodi di stima possono basarsi sulla comparazione, cioè sul confronto con altre case già vendute che hanno identiche caratteristiche della tua. Oppure sulla analisi ricostruttiva, usata quando non esistono sul mercato molti  immobili paragonabili alla tua casa.

Facciamo qualche esempio: se vendi un appartamento di poche stanze nel centro di una grande città, in un quartiere medio, hai sicuramente possibilità di paragonare la tua casa a centinaia di altri appartamenti con caratteristiche simili, che hanno già trovato un acquirente. In questo caso le tabelle di stima ti aiuteranno a stabilire quale potrebbe essere il giusto prezzo di vendita, facendo una media tra il prezzo più alto e quello più basso in tabella. Se invece  sei il proprietario di un antico castello sulle sponde di un lago ridente, in posizione privilegiata sul territorio, è molto probabile che le tabelle di stima non riportino molti esempi di immobili paragonabili: occorrerà redigere una perizia di stima specifica per la compravendita della tua abitazione,  che si baserà esclusivamente sui meriti.

3. Compravendita immobili: raccogli i dati sulla casa

Con l’aiuto di un architetto o di un ingegnere, puoi riuscire a sapere quali sono i dati più utili sulla casa da vendere o da comprare. Innanzitutto  la sua posizione geografica: nella regione, nel quartiere e nel condominio. Fondamentale il piano sul quale si colloca nell’edificio e la presenza o meno di collegamenti verticali meccanizzati (l’ascensore!), che assegnano un punteggio importante all’accessibilità.

La valutazione comincia dalla posizione

In secondo luogo lo stato di manutenzione: questo dato purtroppo si presta spesso ad essere inquinato da interventi che mascherano il reale stato della casa, per cui occorre fare molta attenzione. Se la casa si mostra in un avanzato stato di fatiscenza sarà il  caso di affidarsi alla consulenza di un tecnico per comprendere l’entità dei dissesti in modo da valutare l’ eventuale spesa di riparazione.

Altro dato  importante è la superficie cosiddetta “utile” della casa: ne sono esclusi i balconi, i pianerottoli, gli sgabuzzini e le scale interne. Un dato questo, da tenere d’occhio, visto che il prezzo sarà rapportato ai metri quadrati! Infine, ultimi dati importanti nelle stime sono lo stato abitativo, ossia se la casa è già libera o ancora occupata da inquilini, e la destinazione d’uso: quest’ultimo dato, riportato nei documenti catastali, è importantissimo perché condiziona fortemente l’acquisto o la vendita. Non puoi infatti  pretendere di stabilire una residenza all’interno di un  deposito commerciale o un albergo all’interno di un castello residenziale, senza aver cambiato la destinazione d’uso, richiedendo un permesso all’autorità comunale. È bene rivolgersi a un tecnico anche in questo caso: saprà procurare la documentazione giusta per accertare il dato catastale e soprattutto verificare che si possa procedere o meno ad eventuali cambiamenti in base alle regole urbane del luogo.

4. Mettiti alla ricerca della giusta valutazione

Hai raccolto tutti i dati che riguardano la casa che vendi o che compri, con l’aiuto dell’architetto. A questo punto puoi procedere al calcolo della stima per accedere alle tabelle e alla valutazione corrispondente.

Una casa tutta da valutare

Il calcolo prevede l’applicazione di alcune formule elaborate grazie ad una disciplina economica chiamata Estimo, che permette di reperire i coefficienti corrispondenti all’immobile e di confrontare così la casa con tutte le altre già vendute. Anche in questo caso è bene affidarsi a un professionista, in modo da essere certi di ciò che si possiede e soprattutto di ciò che si può chiedere in contropartita. Sia che ti occupi personalmente della vendita o dell’acquisto, sia che affidi questo compito ad un’agenzia immobiliare, sarai pronto a valutare le offerte come convenienti o meno, grazie alle tue conoscenze e alla consapevolezza dei tuoi obiettivi. La procedura sarà simile nel caso fossi proprietario del castello anziché del piccolo appartamento: la differenza è che nel primo caso il calcolo avviene usando punti di merito al posto dei coefficienti. Essi daranno una valutazione specifica alla proprietà, stabilendo un prezzo senza paragoni.

5. Ultimo consiglio per la compravendita di immobili: valuta il prezzo oggettivo e non quello affettivo

Nella valutazione della casa che vendi o che compri, purtroppo, devono essere assolutamente esclusi alcuni fattori: quelli sentimentali innanzitutto, che spingono il proprietario a dare un prezzo affettivo piuttosto che oggettivo; quello connesso all’indigenza economica, che crea nel venditore l’illusione di  ottenere  un ricavo superiore rispetto a quello attuabile. Anche la fretta e la scarsa conoscenza delle caratteristiche della casa possono contribuire ad errori di valutazione che sfociano nella svendita vera e propria, quindi nel cattivo investimento. Per questo è bene sempre rivolgersi al tecnico giusto, che saprà  stabilire scientificamente  la migliore valutazione per la tua casa.

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