Gli oneri di urbanizzazione, tutto quello che c’è da sapere prima dei lavori di ristrutturazione (o costruzione)
Quando viene costruito un nuovo edificio o modificato in modo consistente un edificio esistente, il Comune impone al proprietario il pagamento di oneri accessori, che vanno quindi a sommarsi al costo dell’opera in sé. Il pagamento degli oneri accessori è associato all’ottenimento del Permesso di costruire, un’autorizzazione amministrativa concessa dallo stesso Comune dietro domanda. Il permesso serve come strumento di controllo di conformità del progetto alle diverse normative tecniche e urbanistiche. L’elenco dettagliato delle opere soggette ad autorizzazione è riportato nel Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) e disciplinato a livello nazionale.
Gli oneri accessori si dividono in:
- oneri relativi al costo di costruzione: si tratta di una tassa proporzionale alla metratura costruita
- oneri di urbanizzazione: ovvero il contributo alle spese che il comune sostiene. A loro volta, si dividono in: oneri di urbanizzazione primaria (contributo per allacciamenti acqua, luce, gas, fognature, per strade e parcheggi, per illuminazione pubblica) e oneri di urbanizzazione secondaria (contributo per scuole, asili, impianti sportivi, spazi culturali, etc).
Gli oneri accessori vengo computati da apposite tabelle (pubbliche) e variano da Comune a Comune, in base alla zona di residenza. Mentre gli edifici residenziali, commerciali e direzionali sono soggetti a oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, edifici ad uso industriale, artigianale e agricolo sono soggetti solo a oneri di urbanizzazione primaria. In generale, interventi che non comportano una modifica della metratura – ad es. restauri – non sono considerati “onerosi” e, pur essendo soggetti ad autorizzazione, non comportano oneri.
La Dichiarazione di inizio attività (DIA) e la regola del silenzio assenso
La Dichiarazione di inizio attività è una procedura alternativa al Permesso di costruire nei casi in cui, per interventi di costruzione e ristrutturazione, siano già presenti nel Comune interessato piani urbanistici con precise disposizioni volumetriche.
Come il Permesso per costruire, la DIA è disciplinata dal Testo Unico sull’Edilizia e ha subito una evoluzione nel corso degli anni dal punto di vista burocratico e normativo. Il punto fondamentale è che la DIA ha essenzialmente la funzione di garantire che la messa in opera rispetti tutti i requisiti urbanistici (volumetria e vincoli vari) e tecnici (isolamento termico, sicurezza, norme antisismiche, igienico-sanitarie, etc).
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Le varie verifiche e la preparazione della DIA e del Permesso di Costruire sono a carico del Progettista a cui il Committente ha delegato la responsabilità – anche penale – per l’edificazione dell’immobile. A distanza di trenta giorni dalla presentazione della DIA e dalla richiesta del Permesso di costruire, se il Comune non ha presentato alcuna segnalazione, i lavori possono cominciare secondo la regola del silenzio-assenso. Il Comune può però riservarsi di intervenire anche in un tempo successivo. Assicurati inoltre di conoscere se la tua zona (e quindi gli immobili che ricadono in essa) è soggetta ad altri vincoli come vincolo artistico, ambientale e paesaggistico.
Lavori di ristrutturazione o costruzione? Devi affidarti (anche) al Responsabile di Prevenzione e Protezione nei Cantieri
Il Responsabile di prevenzione e protezione è una figura fondamentale soprattutto nel settore edile – dove più alta è l’incidenza degli incidenti – e viene disciplinata dal Testo unico sulla sicurezza sul lavoro (Decreto legislativo 9 aprile 2008). Spesso coincide con il Responsabile dei lavori, che è la figura a cui il Committente delega la responsabilità davanti alla legge per i diversi aspetti tecnico-organizzativi.
L’RSPP viene nominato dalle imprese che concorrono all’esecuzione dell’opera. Il suo compito è essenzialmente quello di prevenzione dei rischi per le diverse maestranze coinvolte. Deve, inoltre, provvedere all’individuazione dei fattori di rischio, dei rischi e delle misure di sicurezza corrispondenti sulla base della legislazione in materia. Deve formare i lavoratori sui punti sopra citati e concorre a redigere, assieme ai datori di lavoro coinvolti, il POS, Piano operativo di sicurezza nel quale vengono, tra l’altro, indicati:
- le misure preventive e protettive
- i dispositivi di protezione individuale
- i ponteggi
- la descrizione attività di cantiere
- le procedure di sicurezza
- le persone coinvolte nel cantiere stesso.
Esiste poi un’altra figura che devi conoscere quando stai affrontando ingenti lavori di ristrutturazione (o costruzione ex novo): il Coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione. Ciò si rende necessario perché spesso sono coinvolte più imprese. Il Coordinatore viene nominato dal Responsabile del lavori o dal Committente. Il Coordinatore deve redigere il PSC – Piano di sicurezza e di coordinamento. Questo piano valuta le criticità – e relative attività preventive – relative alla sicurezza nelle varie attività delle differenti imprese coinvolte e viene redatto come parte integrante del progetto e quindi prima dell’approvazione dell’inizio dei lavori. Da notare che il POS è integrativo, cioè più dettagliato – rispetto al PSC in merito alle misure integrative e preventive.
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