Sei in procinto di effettuare importanti lavori di ristrutturazione che comportino la modifica dell’edificio? Stai pensando di costruire ex novo una casa o un edificio in generale? Ecco quello che devi sapere in termini di pratiche amministrative e di figure professionali che saranno coinvolte nella realizzazione del tuo progetto.

Gli oneri di urbanizzazione, tutto quello che c’è da sapere prima dei lavori di ristrutturazione (o costruzione)

Quando viene costruito un nuovo edificio o modificato in modo consistente un edificio esistente, il Comune impone al proprietario il pagamento di oneri accessori, che vanno quindi a sommarsi al costo dell’opera in sé. Il pagamento degli oneri accessori è associato all’ottenimento del Permesso di costruire, un’autorizzazione amministrativa concessa dallo stesso Comune dietro domanda. Il permesso serve come strumento di controllo di conformità del progetto alle diverse normative tecniche e urbanistiche. L’elenco dettagliato delle opere soggette ad autorizzazione è riportato nel Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) e disciplinato a livello nazionale.

Gli oneri accessori si dividono in:

• oneri relativi al costo di costruzione: si tratta di una tassa proporzionale alla metratura costruita
• oneri di urbanizzazione: ovvero il contributo alle spese che il comune sostiene. A loro volta, si dividono in: oneri di urbanizzazione primaria (contributo per allacciamenti acqua, luce, gas, fognature, per strade e parcheggi, per illuminazione pubblica) e oneri di urbanizzazione secondaria (contributo per scuole, asili, impianti sportivi, spazi culturali, etc).

Gli oneri accessori vengo computati da apposite tabelle (pubbliche) e variano da Comune a Comune, in base alla zona di residenza. Mentre gli edifici residenziali, commerciali e direzionali sono soggetti a oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, edifici ad uso industriale, artigianale e agricolo sono soggetti solo a oneri di urbanizzazione primaria. In generale, interventi che non comportano una modifica della metratura – ad es. restauri – non sono considerati “onerosi” e, pur essendo soggetti ad autorizzazione, non comportano oneri.

La Dichiarazione di inizio attività (DIA) e la regola del silenzio assenso

La Dichiarazione di inizio attività è una procedura alternativa al Permesso di costruire nei casi in cui, per interventi di costruzione e ristrutturazione, siano già presenti nel Comune interessato piani urbanistici con precise disposizioni volumetriche.

Come il Permesso per costruire, la DIA è disciplinata dal Testo Unico sull’Edilizia e ha subito una evoluzione nel corso degli anni dal punto di vista burocratico e normativo. Il punto fondamentale è che la DIA ha essenzialmente la funzione di garantire che la messa in opera rispetti tutti i requisiti urbanistici (volumetria e vincoli vari) e tecnici (isolamento termico, sicurezza, norme antisismiche, igienico-sanitarie, etc).

Leggi anche Ingaggiare un architetto per cambiare casa, 5 consigli utili

Le varie verifiche e la preparazione della DIA e del Permesso di Costruire sono a carico del Progettista a cui il Committente ha delegato la responsabilità – anche penale – per l’edificazione dell’immobile. A distanza di trenta giorni dalla presentazione della DIA e dalla richiesta del Permesso di costruire, se il Comune non ha presentato alcuna segnalazione, i lavori possono cominciare secondo la regola del silenzio-assenso. Il Comune può però riservarsi di intervenire anche in un tempo successivo. Assicurati inoltre di conoscere se la tua zona (e quindi gli immobili che ricadono in essa) è soggetta ad altri vincoli come vincolo artistico, ambientale e paesaggistico.

Lavori di ristrutturazione o costruzione? Devi affidarti (anche) al Responsabile di Prevenzione e Protezione nei Cantieri

Il Responsabile di prevenzione e protezione è una figura fondamentale soprattutto nel settore edile – dove più alta è l’incidenza degli incidenti – e viene disciplinata dal Testo unico sulla sicurezza sul lavoro (Decreto legislativo 9 aprile 2008). Spesso coincide con il Responsabile dei lavori, che è la figura a cui il Committente delega la responsabilità davanti alla legge per i diversi aspetti tecnico-organizzativi.

L’RSPP viene nominato dalle imprese che concorrono all’esecuzione dell’opera. Il suo compito è essenzialmente quello di prevenzione dei rischi per le diverse maestranze coinvolte. Deve, inoltre, provvedere all’individuazione dei fattori di rischio, dei rischi e delle misure di sicurezza corrispondenti sulla base della legislazione in materia. Deve formare i lavoratori sui punti sopra citati e concorre a redigere, assieme ai datori di lavoro coinvolti, il POS, Piano operativo di sicurezza nel quale vengono, tra l’altro, indicati:

• le misure preventive e protettive
• i dispositivi di protezione individuale
• i ponteggi
• la descrizione attività di cantiere
• le procedure di sicurezza
• le persone coinvolte nel cantiere stesso.

Esiste poi un’altra figura che devi conoscere quando stai affrontando ingenti lavori di ristrutturazione (o costruzione ex novo): il Coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione. Ciò si rende necessario perché spesso sono coinvolte più imprese. Il Coordinatore viene nominato dal Responsabile del lavori o dal Committente. Il Coordinatore deve redigere il PSC – Piano di sicurezza e di coordinamento. Questo piano valuta le criticità – e relative attività preventive – relative alla sicurezza nelle varie attività delle differenti imprese coinvolte e viene redatto come parte integrante del progetto e quindi prima dell’approvazione dell’inizio dei lavori. Da notare che il POS è integrativo, cioè più dettagliato – rispetto al PSC in merito alle misure integrative e preventive.